Nemovitosti rostou raketovým tempem. Proto již několik let přitahují nejen zájemce o nové bydlení, ale i investory. Pokud ovšem nemáte několik milionů eur na koupi série investičních nemovitostí, řešením mohou být realitní fondy. Profitovat v nich můžete také z růstu takových nemovitostí jako Aupark či Laugaricio.
Chcete investovat do realit? Už ani nemusíte kupovat nemovitost
Co jsou realitní fondy?
Tak jako akciové, dluhopisové, komoditní a jiné fondy, i realitní fondy mají stejnou filozofii. Sdruží více investorů s menším kapitálem a společně naakumulované finance investují. Už za pár tisíc eur vlastníte diverzifikované portfolio nemovitostí, se kterými nemáte starosti, jelikož se o ně stará profesionální správce.
V realitních fondech máte směs hodnotných realit, s dlouhodobými smlouvami k pronájmu. Také jsou v nich lukrativní budovy i nákupní centra a nemovitosti a to iv zahraničí, které jsou vysoko nad možnosti i bonitních investorů. Zisk realitního fondu je tak přímo úměrný růstu nemovitostí.
Zájem Slováků o reality roste
Nezlomila ho ani koronakrize. Podle nejaktuálnějších údajů NBS byla aktiva realitních fondů na Slovensku k 30. září 2021 vykázána v objemu 1 986,3 milionu. eur. Oproti stejnému období loňského roku došlo k nárůstu jejich objemu o 18,0 %. Oproti konci předchozího kvartálu o 3,4%. „Od vypuknutí pandemie (od 31. prosince 2019) se objem aktiv realitních fondů zvýšil až o 27,0 %. „Investování do realitních fondů získává na popularitě. Na konci září loňského roku tvořily realitní investiční fondy 22 % – ní podíl na celkových aktivech podílových fondů a byly tak po smíšených fondech (s podílem 49,7 %) druhými nejzastouplejšími,“ komentuje analytička WOOD & Company Eva Sadovská.
Reality
WOOD & Company
Realitní fondy mají stabilní místo v portfoliu investora
Realitní fondy by podle Maroše Ďurika, generálního ředitele Across Private Investments, měly být nedílnou součástí investičního portfolia každého investora. Důležité je ovšem vědět, do jakého realitního fondu a kolik investovat. Podle reportu World Wealth Report 2019 od společnosti Capgemini měl loni průměrný evropský dolarový milionář v realitách přibližně 15%. I to může naznačit jisté procento rozložení majetku.
Důležité je však upozornit, že u realitních fondů nemáte okamžitou likviditu, jako například u akcií. Čekat na finance můžete až tři měsíce a lze pozastavit vyplácení až na rok. K tomu ještě na Slovensku sice žádný správce nepřistoupil, nicméně zákon mu to umožňuje. Stále je likvidita zajímavější, než v případě rozprodeje reálného portfolia nemovitostí.
Na co si dát pozor při výběru?
Realitní fondy mohou investovat do kancelářských budov, logistických a nákupních center, hotelů, rezidenčních nemovitostí a podobně. Při nižších investicích by se měli investoři orientovat na smíšené realitní fondy, při vyšších je lepší využít kombinaci více užší zaměřených fondů.
Současně vyšší kredibilita nájemníků znamená větší jistotu, že nájemník bude schopen nájemní smlouvu dodržet a váš zisk poroste.
Jaké jsou výnosy realitních fondů?
Obvykle nekalkuluje jen s růstem ceny, ale představuje poměr ročního nájemného k aktuální ceně pronajímané nemovitosti. Například WOOD & Company Retail podfond založený v roce 2016 primárně investuje do segmentu obchodních center v České republice. Hodnota aktiv byla ke konci loňského roku na úrovni 209,5 milionu eur s čistým provozním ziskem 13,09 milionu eur. Výnos WOOD & Company Retail podfondu za rok 2021 dosáhl 7,40 % v případě eurotřídy. Anualizovaný výnos od vzniku podfondu je 15,13 % p.a.
Výpočet orientačního výnosu realitního fondu:
((Obsazenost x Net Yield) – (LTV x ÚN) – Poplatky ve fondu) / (1– LTV)
Například(90 % x 7 %) – (60 % x 2 %) – 2 % = 3,1 % / (1 – 60 %) = 7,75 % p.a. (mínus daně)
Důležitá je i transparentnost a kredibilita
Při výběru správného investičního fondu je důležité zohlednit, jak je samotný fond „zdravý“. Jedním z velmi významných znaků spolehlivosti fondu je také vstup na burzu. Například od 7. února je možné na pražské burze obchodovat investiční akcie WOOD&Company Retail podfondu a WOOD&Company Office podfondu. Samotnému vstupu na burzu předcházel převod obou realitních podfondů ze samostatné evidence do evidence Centrálního depozitáře.
„Uvedení našich fondů na pražské burze potvrzuje jejich důvěryhodnost a kredibilitu. Navíc investorům přináší několik benefitů. Kromě lepší likvidity, díky které bude možné flexibilněji obchodovat s podíly fondů, je pro české investory zajímavé i to, že po roce držení podílu, bude jejich kapitálový zisk osvobozen od daně.“ vysvětluje Ľubomír Šoltýs, partner WOOD & Company.
